Der BGH hat in einem aktuellen Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23) entschieden, dass eine gewinnbringende Untervermietung von Wohnraum nicht zulässig ist.
Was diese Entscheidung konkret für Mieter und Vermieter bedeutet, wann der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung hat und welche Konsequenzen eine unzulässige Untervermietung hat, möchten wir in diesem Beitrag erläutern.
1.Untervermietung nur bei Zustimmung des Vermieters
Möchte der Mieter Teile seiner Wohnung untervermieten, muss hierfür grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden.
Sofern im Mietvertrag nicht bereits die Erlaubnis zur Untervermietung enthalten ist, muss der Mieter an seinen Vermieter herantreten und diesen zur Erteilung der Erlaubnis auffordern. Eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters stellt eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar.
2.Anspruch auf Erteilung der Zustimmung bei berechtigtem Interesse
Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der beabsichtigten Untervermietung i.S.d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB darlegt, hat der Vermieter die Zustimmung zu erteilen, sofern die Untervermietung für den Vermieter nicht unzumutbar ist. Dies wäre z.B. bei berechtigten Einwänden gegen die Person des Untermieters oder Überbelegung der Wohnung der Fall.
Ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung besteht bei Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters, das nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Hierzu muss der Mieter vernünftige wirtschaftliche oder persönliche Gründe benennen. Hier sind beispielsweise ein berufsbedingter Auslandsaufenthalt, der Wunsch, nach Auszug eines Mitbewohners nicht alleine leben zu wollen oder der Wunsch nach Reduzierung der Mietkosten durch Untervermietung von Teilen der Wohnung zu nennen. Der Mieter muss den Vermieter entsprechend rechtzeitig unter Darlegung seines berechtigten Interesses sowie Nennung des konkreten Untermieters zur Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung eines Teils der Wohnräume auffordern. Ein Anspruch auf eine generelle, personenunabhängige Untermieterlaubnis besteht ebenso wenig wie ein Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung.
Erteilt der Vermieter die Zustimmung nicht, obwohl der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung hat, hat der Mieter zwei Möglichkeiten: Entweder kann er von dem ihm zustehenden Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, oder Klage auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung einreichen sowie Schadensersatz für den entgangenen Untermietzins vom Vermieter verlangen.
3.Konsequenzen unerlaubter Untervermietung und Relevanz der aktuellen BGH-Entscheidung
Nimmt der Mieter nun mangels Zustimmung des Vermieters dennoch eine Untervermietung vor, verletzt er seine mietvertraglichen Pflichten unabhängig davon, ob ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung besteht oder nicht. Der Vermieter kann daher das Mietverhältnis wegen unerlaubter Untervermietung nach vorheriger Abmahnung kündigen.Allerdings stellt sich die Kündigung als rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam dar, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung hat und er den Vermieter rechtzeitig vor Überlassung der Räume an den Untermieter zur Zustimmung aufgefordert hatte. In diesem Zusammenhang gewinnt die Entscheidung des BGH vom 28.01.2026 an Relevanz, da der BGH nun entschieden hat, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums nicht gegeben ist, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt.
Konkret bedeutet dies, dass selbst wenn der Mieter den Vermieter rechtzeitig unter Nennung vernünftiger Gründe wirtschaftlicher oder persönlicher Art sowie des konkreten Untermieters zur Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen der Wohnung aufgefordert hat, das berechtigte Interesse dennoch im Falle der gewinnbringenden Untervermietung entfällt. Denn die Untervermietung soll dem Mieter lediglich ermöglichen, die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten, ihm jedoch nicht die Möglichkeit der Gewinnerzielung verschaffen.
Folglich hat der BGH in dem der Entscheidung vom 28.01.2026 zugrunde liegenden Fall die vermieterseits ausgesprochene Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung als wirksam angesehen, der Mieter hatte die Wohnung zu räumen.
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Friederike Schumacher
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Alexander Kindt
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Transport- und Speditionsrecht
