Der Tod oder das Verschwinden des Mieters stellt den Vermieter vor eine Vielzahl juristischer Problematiken, die im Einzelnen auch ein hohes Haftungsrisiko beinhalten können.
Beim verstorbenen Mieter stellt sich zunächst die Frage, mit wem das Mietverhältnis fortgeführt wird. Anders als man zunächst glauben mag, beendet der Tod des Mieters das Mietverhältnis nicht. Gesetzliche Regelungen lassen sich hierzu in den §§ 563 f. BGB finden. Hierbei sind vor allem die Kündigungstatbestände und dessen Fristen für den Vermieter relevant. In der Praxis ist es meist jedoch so, dass Nachfolgepersonen und/oder Erben nicht ermittelt werden können. Das Erbe wird häufig ausgeschlagen.
Demnach bleibt für den Vermieter eine erhebliche Rechtsunsicherheit. Fehlt dem Vermieter somit Kenntnis, mit wem das Mietverhältnis fortgeführt werden kann, besteht Unsicherheit, ob es eine solche Person überhaupt gibt, ist es fraglich, ob es Erben gibt bzw. gibt es keine Erben, führt all dies dazu, dass der Vermieter das Mietverhältnis auch nicht einfach abwickeln kann. Die Öffnung der Mietwohnung und die Entsorgung oder Verwertung der Gegenstände in der Wohnung stellen in der Regel eine verboten Eigenmacht dar und verwirklichen in strafrechtlicher Hinsicht womöglich den Tatbestand des Hausfriedensbruches. Zugleich können erhebliche zivilrechtliche Schadensersatzansprüche ausgelöst werden, oder auch ein Anspruch gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung des Gebrauchs bzw. Besitzes der Mietwohnung bestehen. Diese Ansprüche könnten zu einem späteren Zeitpunkt von Erben geltend gemacht werden. Somit muss eine Lösung gefunden werden, die im Einklang mit dem pietätvollen Umgang mit dem Tod des Mieters und den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters steht, der eine zügige und wenig kostenintensive Abwicklung wünscht und eine baldige Neuvermietung anstrebt unter Berücksichtigung der Rechtsunsicherheiten und Haftungsrisiken.
Nahezu dieselbe Problematik stellt sich beim verschwundenen Mieter. Beide Thematiken sind im Einzelfall zu prüfen und können weitere rechtliche Probleme mit sich bringen.
Herr Rechtsanwalt Sebastian Buttgereit, LL.M. steht Ihnen diesbezüglich gerne zu Verfügung und berät Sie eingehend.
