Ohne entsprechende Regelung müssen sich Erben über die Eigentümernachfolge an Nachlassimmobilien einigen oder — falls eine Einigung nicht möglich sein sollte – die Immobilien im Rahmen eines Teilungsversteigerungsverfahren versteigern lassen.
Dies kann durch ein Grundstücksvermächtnis vermieden werden: Der Erblasser bestimmt in seinem Testament wer seine Immobilie nach seinem Tod erhalten soll. Der vom Erblasser Bedachte (Vermächtnisnehmer) wird aber nicht automatisch mit dem Tod des Erblassers Eigentümer. Er muss vielmehr seinen Vermächtnisanspruch gegen den oder die (Mit)Erben durchsetzen. Es ist daher sinnvoll, bei Anordnung eines Grundstücksvermächtnisses zugleich auch eine Testamentsvollstreckung zur Erfüllung des Vermächtnisses anzuordnen. In der Regel bestimmt der Erblasser den Vermächtnisnehmer als Testamentsvollstrecker, so dass der Vermächtnisnehmer nicht auf die Unterstützung des oder der (Mit)Erben angewiesen ist um Eigentümer der Immobilie zu werden.
Neben einem Grundstücksvermächtnis kann auch ein lebenslanges Wohn- und Mitbenutzungsrecht an der Immobilie zu Gunsten eines Dritten angeordnet werden. Dies kann in Betracht zu ziehen sein, wenn in der Immobilie des Erblassers beispielsweise seine Tochter und sein Schwiegersohn leben, und der Erblasser will, dass seine Tochter auch nach seinem Tod in der Immobilie leben kann und die Immobile nach dem Tod der Tochter im Familienbesitz bleiben soll, also nicht an den Schwiegersohn als Erbe der verstorbenen Tochter übergehen soll.
Hier könnte der Erblasser in seinem Testament seine Tochter als Erbin einsetzen, das Eigentum an der Immobilie aber beispielsweise seiner Schwester und das lebenslange Wohn- und Mitbenutzungsrecht an der Immobilie seiner Tochter vermachen. Zur Absicherung des lebenslangen Wohn- und Mitbenutzungsrechts sollte der Erblasser ausdrücklich verfügen, dass dieses Recht nach seinem Tod mit diesem Inhalt zu Gunsten seiner Tochter bestellt und möglichst erstrangig im Grundbuch eingetragen werden soll. Zudem sollte der Erblasser für die Vermächtniserfüllung Testamentsvollstreckung anordnen und könnte als Testamentsvollstrecker seine Schwester bestimmen.
Angesichts eines aktuellen Beschlusses des OLG Saarbrücken vom 14.11.2023 sollte bei der Testamentsgestaltung darauf geachtet werden, dass in den testamentarischen Verfügungen des Erblassers hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt, dass der Testamentsvollstrecker nur dann dazu berechtigt ist, das Eigentum an dem vermachten Hausgrundstück auf sich zu übertragen, wenn er zuvor die Eintragung des Wohn- und Mitbenutzungsrechts an dem Hausgrundstück zu Gunsten des anderen Vermächtnisnehmers sichergestellt hat.
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